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美国房地产投资人讲述三大指标:火爆的美国房市为何还不是泡沫?

  原标题:美国房地产投资人讲述三大指标:火爆的美国房市为何还不是泡沫?|记者观察

  “在未来几年内,美国房产的短缺将持续,房价年增长率将保持在10%至15%之间。”

  要如何判断异常火爆的美国房地产市场是不是场泡沫?

  根据9月末发布最新数据显示,加速上涨的美国房市没有降温迹象:标普凯斯-席勒指数显示,美国平均房价同比上涨19.7%,再次刷新纪录,创下逾30年来美国房市最大涨幅。

  究竟这是一场疫情推动下的反周期购买,还是刚需?

  实际上,一个微小的细节,可能会扭转整个沙盘推演:伴随着生儿育女,独立门户,美国的80后、90后们也不得不买房子了。

  在美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武看来,此轮疫情是房地产市场火爆的催化剂,但十几年中美国房地产开工不足造成的供需不平衡才是最主要原因,加之一度推迟购房的美国“千禧一代”在近两三年中大幅入场,更进一步引爆了市场。

  陈跃武对第一财经记者解释道,美国的房地产周期较长,如果从1970年开始看的话,基本上18年-20年一个周期,通常牛市14年,熊市4年,此轮周期从2007年开始,低点出现在2012年,从彼时至今,已经经历了9年房产牛市,且尚未终结,预测房价将于2026年之后达到下一个高峰。

  他指出三个判断房地产市场是否已经充满泡沫的重要指标:第一,美国房地产库存供给量;第二,美国银行放贷情况;第三,市场情绪与散户进场。而目前这三方面,都没有出现让投资人清场退出的迹象。

  他并指出,短期美国房产的供给将有所上升,短缺将有部分缓解,房价增长速度将从目前的近20%放缓至约15%。在未来几年内,美国房产的短缺将持续,房价年增长率将保持在10%至15%之间。

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  究竟是谁在买房?

  一个时常静默的大学校友群中,唯有谈起房价时,才能激起散落在全美各处校友的积极响应。

  他们竞相爆出居住地近期的涨幅,疫情前买了的人越来越开心,仍在观望的人则试图在海量数据中,嗅到一丝房地产价格降温的迹象。

  譬如加利福尼亚州湾区边上,160万美元以上的房子,很多都是加价20万美元,才能买到。在美国一家知名机构做数据分析师的祖然对第一财经记者表示,不加价想买房子是妄想。她是80后,一直在琢磨换套更大的房子,不过疫情以来,房价疯涨。

  陈跃武对第一财经记者表示,现在美国买房的主力军正是千禧一代,而次贷危机令他们大幅延迟了买房时间,推迟了10年之久,有些人20多、甚至30多岁之后,还跟父母挤在一起,就是不买房。

  根据美方媒体此前调查,从 1970 年到 2017 年,越来越多20到30岁的美国年轻人(千禧一代)选择与父母同住。在 2017 年,有超过40%的25岁年轻男性选择与父母同住,超33%的25岁年轻女性也做出了同样选择。

  “但从最近这两三年开始,他们已经大幅进入了这个房产市场,因为实在延迟不下去了:结婚生了小孩,必须得要有一个自己居住的独栋房,疫情加速了(分出来居住的)进程。”陈跃武解释道,由于近十几年来美国房地产供给量偏低,供需并不平衡,疫情之前这一趋势已经发生,譬如在2018年,美国著名的一家财经媒体就发表了一篇文章叫做《美国房市的下一个危机:史无前例的新房短缺》的文章,彼时就已经注意到了美国新房极度短缺的现象,而疫情只是加剧了这一短缺,使其到达了历史上最低点。

  美国有多缺房?

  美国房产经纪人协会的数据显示,2020年美国的销售量约600万套,但2020年12月,其库存只有107万套,仅为1.9个月的供给量,创历史最低记录。

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  第一财经记者查阅最新数据显示,虽然库存有所上升,按照目前销售速度,截至9月底,美国目前的房屋供应量只能满足2.6个月的销售。通常来说,在一个供需能达到平衡的市场中,这个数字应该为6(个月)。

  美国房市为何库存如此之低?陈跃武解释道,这主要还是同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

  “从上个世纪80年代开始,美国新房建成量每年平均是100万套独栋房,并在2006年高峰时达到160万套/年,2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘,随后新房建成量悬崖式下跌,跌到40多万套,一年跌了70%,随后就在40万-60万套之间徘徊。”陈跃武说,“近三四年,美国新房建成量缓慢回升,在疫情前的2019年再次回到160万套/年,但同时,从上个世纪80年代至今,美国人口增加了近60%,达到3.3亿人左右,原本房产需求量相应也应增加60%,才能达到供需平衡,但在过去十几年中,美国新房建成量较低,对房地产市场的供给端造成一个非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上。”

  同时,如果要超过这个供给平衡点之上,大概还需要三五年时间,换而言之,如果那要形成一个泡沫,就需超额供给。他补充道,但现在这种局面没有出现,实际上根据美方数据显示,2011年到2018年(疫情前),房产供给量已经下跌将近50%,疫情后,从2019年到2020年,房产供给量又同比下跌34%,所以库存已经低到无可附加的程度,供给量只能满足2.5-2.6个月的销售,出现了严重的供给不足。

  如果做一个对比的话,陈跃武指出,2007年美国房地产市场崩盘时,供给量达到了10个月,“这导致了真正泡沫,随后就崩盘了。”他说。

  供给量低为何无法缓解?

  9月末美国商务部公布的数据显示,由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎,美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降,折合年率为108万套。

  而需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况又推高了价格,使一些首次购房者望而却步。

  不过,由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动,8月新屋开工数总体增加3.9%,折合年率达到162万套。

  美国嘉盛集团资深分析师佩里( Joe Perry)则对第一财经记者表示,综合数据可以看出,建筑商脚步正在放慢。“交易者将观察,购房者是否和建筑商的想法一致,不热衷于购买新房。但请注意,成屋销售和新屋销售的回落起点很高,即使显示购房速度放慢,可能也只是回归正常而非代表崩溃。”佩里说。

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  陈跃武则对第一财经记者表示,虽然需求很大,但目前供给端面临三大问题:第一,建筑商手中的土地供给量需要长年积累,且开发周期很长;第二,美国劳动力严重短缺,现在建筑工人出现大缺口;第三,原材料供给出现问题,木材、铜和钢材等建筑用料价格暴涨。

  尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至2目前的约600美元,但建筑成本仍然是一个问题。根据全美住宅建筑商协会(NAHB)对劳工部数据的分析,窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前,此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。

  美国商务部的最新数据还显示,8月积压订单继续增加至25.1万套,在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时,获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平,这表明美国建筑商不愿承接新项目。

  何时见泡沫要看谁在讨论买房

  如前所述,作为机构投资人,陈跃武在判断房地产市场是否出现泡沫时看重三个指标。

  首先,在美国房地产库存供给量方面,如果美国市场上已经出现了达到9-10个月的库存供给量,那可能美国房地产价格已接近顶峰;其次,在每个泡沫都伴随着银行放贷时,在信用方面开始变得宽松,在任何想买房人都可以拿到房贷时,那就是出现泡沫的迹象,就像2005-2007年期间一样。

  陈跃武对第一财经记者说,据他观察,目前美国各大银行仍在严格控制放贷条件,能拿到房贷的人的信用分数(credit score)都在700分以上,是非常高的,所以目前房贷的质量很好。

  第三个指标就是市场情绪和散户投资人进场程度。

  “可以看到,房地产市场通常有四个阶段:潜伏期,觉醒期,狂热期和崩盘期,目前美国房地产市场处于觉醒期和狂热期过渡阶段,市场对于房地产市场还是持怀疑态度。”陈跃武认为,美国房地产市场,还是在怀疑中成长的过程之中。

  同时,“可以看到美国大的机构投资者已经开始进场,但是以投资为目的买房的散户,还没有大规模到来。”他补充说。

  怎么样来判断狂热的到来呢?多年经验告诉陈跃武,如果在媒体间质疑的观点越来越少,散户开始激情迸发,进入市场,而市场上的情绪非常正向,那么房价就有可能到了巅峰,譬如他最崇拜的投资人之一—富达公司副主席林奇 (PeterLynch)就曾经说过一个“饮水机现象”。

  “林奇曾说,当公司同事在饮水机旁边聊天时,全在聊谈股市,那时股市都要崩盘了。”陈跃武说道。

  陈跃武对第一财经记者讲述了他自己的亲身体验。“2005年,我在纽约碰到一个出租车司机,他当时在跟我谈怎么投资房产:他买了两套投资房。那时候我看这个房市就要到顶了。”陈跃武说,“所以我的理论是,当出租司机或者你的理发师在教你怎么投资房产的时候,这也就是房市可能要崩盘的时候了。”

责任编辑:张玉

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